昆明招商地产昆明楼市蛋糕如何切？(1)_国内_光明网(组图)

这一次，狼真的来了！

“昆明楼市快速发展也已经10多年了。客观地说，过去本土企业过了一段相对幸福的日子，因此昆明楼市没有出现很多有代表性的优秀作品。而2013年下半年，他们会发现，狼真的来了。”

这是在谈到2013年下半年的市场时，一位外来开发商的话。这也是2013年下半年，摆在所有已经推盘或者即将推盘的本土开发商面前的问题。

如果说2013年之前的昆明楼市本土企业和外来企业的较量还不是那么明显，那么今年下半年，随着众多外来实力房企的项目纷纷入市，昆明楼市将呈现外来房企项目多点开花的局面。无论是市区还是郊区，一场由双方参与的客源争夺战势在必行。没有硝烟，但可以预见，是惨烈的。

昆明楼市蛋糕如何切？

让我们来看一组数字：5月25日，来自四川的蓝光地产COCO蜜城项目低调进行了认购，根据第三方数据，458套房子当日销售率达到95%以上；6月29日，外来品牌房企中海学府路8号项目在世博园中国馆开盘，基本没有对外宣传的项目昆明招商地产，却有上千人到场。在此之前，2012年底华侨城天麓一期开盘即售罄，西山万达广场精装公寓一期4月售罄之后，二期300套于6月23日开盘仍旧有多人争抢……

从这些数据中，我们感觉到的是市场的热度。而放眼整个昆明楼市，事实却并非如此。

“从我们项目的情况看，其实市场还是难做的。除了售楼部常规的优惠，从去年下半年开始，我们推出赠送车位代金券、物管费等措施来撬动市场。据我们所知，很多开发商面临和我们一样的问题。”一位不愿具名的本土开发商这样说。

昆明楼市十多年的高速发展，早已吸引多个外来房企进入。早前入昆的有恒大、万达、万辉、盛高、万科、华侨城、保利、海伦堡、红星美凯龙等，从去年下半年开始，随着昆明土地政策的变化，越来越多的外来房企进入昆明：招商、中海、龙湖、蓝光、绿地、绿城、联想、碧桂园、雅居乐、华润等，其中不乏世界500强企业和全国排名前10房企。

对于昆明楼市来说，这些企业的“狼性”首先体现在资源整合能力方面。外来品牌房企在全国甚至国外都有布局，流动资金充足，人才储备充分而且有丰富的开发经验；其次，品牌房企往往以快取胜。从拿地到实现产品销售，一般都在一年左右，有的甚至只要半年；第三，产品研发团队强大，产品成熟有优势；第四，销售团队反应迅速，渠道多。而这些，往往是本土大多数企业所不具备的。

而且，从目前已经推售的几个项目来看，外来房企所推出的产品往往针对改善性人群，这部分人群对“品牌”的认可度非常高。在相同的市场条件下，购房者宁可选择质优价高的产品。但在限购的大背景下这些人手中的“房票”非常有限。如何抢夺这有限的资源？这对于本土开发商来说至关重要。

外来房企的野心还不止于此。马上即将在高新区有两个项目面市的世界500强企业绿地集团就明确表示过，在昆明楼市将实行三年前五、五年前三的战略发展布局；招商地产近期也在某高校招聘会上表示，将努力挤进昆明房企份额占比前列。类似的话，万科地产、蓝光地产相关负责人也曾经说过。据德润集团相关负责人的介绍，德润在昆明站稳脚跟后，将向云南的二三线城市布局。如果这些一一实现，昆明楼市和云南楼市或将成为外来房企的天下。

当然，面对虎视眈眈的外来房企，昆明楼市部分本土房企的实力也不容小觑。今年的销售冠军不出意外的话仍稳稳把握在本土房企手中。20盘齐发的俊发地产，9盘联动的实力集团，7盘闪耀的经典地产，诺仕达集团、龙宇地产多盘发力，同德、银海等老牌开发企业的品质仍领跑昆明楼市……由此，外来大鳄与本土房企在昆明楼市形成了一种微妙的格局。博弈之下，本土房企的生存之路如何走？

生存之路竞争还是竞合？

6月14日，万科与俊发携手打造南市魅力之城项目的新闻发布会举行，国内龙头房企携手云南本土房企合作，似乎为2013年的本土企业出路指出一个方向。

其实，在全国各大城市，“合作开发”已经不是一个新鲜的词汇，以万科为例，合作开发项目占到了其去年总项目比重的60%，在昆明，万科学府、金域国际也已为万科的合作开发打下了基础。

当日的发布会上，万科看中俊发对本土客户需求和购房习惯的充分了解。俊发方面则认为，万科具备丰富的开发经验、先进的经营管理理念，较高的知名度以及优厚的客户资源。而谈到合作模式会否成为土地储备丰富的俊发未来发展方向时，俊发表示：“只有与越来越多的一线房企合作，方向才会越来越多。”

不难发现，楼市竞争之下，更多大的房企面临着战略发展的转型，同时为了合理控制风险，很多企业也更多采取了更加保险的合作开发模式，在完善资源共享之余，实现项目稳步拓展。另一方面，对于本土房企而言，市场整合在所难免，选择合作，虽多为无奈之举，但也是规避企业资金链断裂、项目烂尾的最佳方式。

对此，易事达地产顾问(中国)董事、副总经理陆韬认为：“这些外来企业在其他城市开发时，已经积累了丰富的经验。以前，本土开发商需要走出去借鉴、学习，而现在，在家门口就可以和这些大鳄学习和切磋。这从另一个角度来说是好事。”

与万达、蓝光同在一个片区开发的润城，是昆明近两年来实力非常雄厚的项目。在谈到如何看待同区域PK时，项目负责人表示：“一个片区的发展是需要大家共同努力的。每个项目都有自己的优势，再大的外来房企，也不可能单打独斗就把一个区域做好。对于和他们的竞争，润城有自己的资源和方法。”

换一个角度来说，外来品牌开发商进驻昆明，虽然会对本土企业形成一种竞争，但是对于购房者和市场而言都是件好事。正如文章开头的外来开发商所说，本土企业在“好日子”时昆明楼市未能出现更多优秀作品，在2013年这种更加激烈的竞争环境下，市场会出现更人性化和更好的产品，让消费者受益更多。

然而，对于大多数本土房企来说，联合开发的道路仅仅只是其中一条。

面对外来房企的“狼性”，本土房企的劣势显而易见：从实力上来说，资金短缺是本土企业面临的最大问题，只要一闹“钱荒”，公司和项目就岌岌可危；从市场应对方面来说，本土房企招数不多，经验不足，一到短兵相接就有可能败下阵来。

但市场也不至于没有一点生存空间。“在昆明本土市场上，存在着不断做强、做大的企业，但为数不多。本土企业有较好的区域资源优势，它们构建了本土人脉，而且较为了解本土消费者需求，对产品本土的适应性，也有较为全面的把握。”昆明理工大学建筑工程学院副教授房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，利用本土企业对城市的了解和在本土市场的影响力，以及多年来的口碑和品牌沉淀，把企业做大做强，是本土企业突围的一大法宝，不少本土企业完全有实力和能力在激烈的竞争中与外来一线品牌抗衡。

而这样成功突围的企业在昆明楼市也并不罕见。俊发、实力、诺仕达、经典等本土实力房企，在昆明房地产市场的影响力均不输外来房企。

实力集团营销总监李勇在接受采访时表示，多产业布局，是企业成功发展的关键。李勇说：“在未来地产区域性布局发展战略规划中，实力集团制定了以城市高级住宅、旅游地产及商业物业“三驾马车”发展战略，并将深入玉溪、大理、腾冲、西双版纳及芒市进行战略布局。多产业布局不但有效降低了单盘销售在遇到市场波动时的巨大风险，也对企业融资、转向增加了筹码。”

同时我们也看到，近两年，很多本土公司虽然规模不大，但却总是能够吸引到市场的关注。准确的项目及客户定位，以及富有创新的营销思路等，让这些开发商仍然有自己的立足之地。还有一些开发商已经主动放弃昆明市场，转而向州市进发。这些都不失为一种好的企业应对战略。

主打滇越铁路文化公园概念的项目——公园1903、当下以创富大赛吸引全城目光的项目——汇都国际；致力于扶持中小企业发展的项目——才智心景，以及仅凭学区优势全城热销的版筑翠园……这些项目均凭借精准的定位和突出的亮点，受到了市场的广泛认可和好评，在大鳄云集的昆明楼市抢到了一杯羹。

云南财经大学经济研究中心研究院王詠雪给出了这样的建议：小企业就要专昆明招商地产，专心做好自己擅长的事情，做好有针对性的产品开发，中小企业的竞争优势就来源于差异化。本土的大企业，则要强调规模效应。同时针对下半年市场，本土企业要明白，外来的大企业虽然大，它是全国总量上的大，而在昆明总量不一定大，有时甚至是处于相对小的地位。审时度势、量力而行，实时调整自己的战略，走适合自己发展的道路才是关键。

另外，面对目前部分外来房企“大牌高价”的格局，本土开发商如果能打好高性价比这张牌，也有可能成功突围。

在一场鏖战在所难免的下半年昆明楼市，要如何分得市场的一杯羹，精彩值得期待！