招商地产股票分析防疫同时仍强调稳增长仍是今年第一主线(图)

一、防疫同时仍强调稳增长，判断货币政策仍具备改善空间，维持房地产仍将起到超额贡献的判断。会议提出“当前经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战”，表明经济压力仍较大，“会议强调，疫情要防住、经济要稳住、发展要安全，这是党中央的明确要求”，“最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”，表明了中央多目标管理的决心，认为当前国内疫情情况仍较为严峻，疫情要防住是第一要务，但并不意味着稳经济稳增长要为此让路，认为“稳增长”仍是今年第一主线，判断货币政策仍具备改善空间，维持3月6日政府工作报告点评中“今年房地产仍将起到超额贡献以及重视保障房等新模式的中长期贡献”的判断。另外，本次会议提及“确保重点产业链供应链、抗疫保供企业、关键基础设施正常运转”，判断房地产产业链仍有一定保障。

二、“不发生系统性风险”表述居首位，维持未来3-5年行业最大看点为“竞争格局改善”的判断。本次会议将“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”放在房地产表述首位，这段表述也是政治局会议中首次出现。维持3月27日报告《化解房企风险的路径猜想及配置思路》中观点：化解的是“房地产企业”而不是“房地产行业”，判断这次房地产问题更多是企业层面流动性风险，而难以是行业中长期需求出现重大扭转；判断化解风险的角度是先稳住短期流动性缺口，通过不抽贷，不断贷，合理展期等方式争取时间（缓兵之计），最终的风险化解，依然依赖于需求端改善政策下的后期销售复苏以及销售复苏后并购的起量；中长期角度，重视“金融稳定保障基金”，“新的发展模式”这两个关键词；基于以上，判断难有一刀切放松，难以通过“房价涨，杠杆加”的简单方式来救赎存量的不赚钱资产，取而代之的是精准的，因城施策的放松，所以在β“体验”上，会与历史周期的大幅放松存在差异，但这也正强化了“竞争格局改善”的最重要逻辑。

三、需求端方面，“支持改善型住房需求”表述首次在政治局会议中出现，用词由此前住建部层面的“满足”变为政治局会议的“支持”，判断后续各地“因城施策式”需求端放松仍将频繁出台，重视可能的二套房首付比例，利率招商地产股票分析，交易税费等的进一步优化。本次政治局会议表述中首次出现“支持刚性和改善性住房需求”的表述，往期政治局相关表述更多是支持刚需住房。2月24日住建部发布会曾提及“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期”，本次表述由“满足合理改善型住房需求”升级为“支持改善型住房需求”，用词力度明显提高。当前各地已出台包括首套、二套房首付比例和利率等放松政策，结合本次会议“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的表述，判断后续各地“因城施策式”需求端放松政策仍将频繁出台，二套房首付比例、利率、交易税费等均具备优化可能，部分一二线重点城市二套房首付比例奇高，或具备一定优化空间。

四、供给端方面，“优化商品房预售资金监管”首次在政治局会议中出现，判断部分监管额度受限额度较大的房企资金压力或一定程度得以缓解。此前，部分城市出于防风险的目的在预售资金监管上或存在矫枉过正可能，对企业资金流动性造成了一定影响，2月10日左右，媒体曾报导全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，判断其目的更多在于对预售资金监管的纠偏。本次政治局会议表述中首次出现“优化商品房预售资金监管”，且4月下旬西安、荆门等地均已召开商品房预售资金监管的会议，判断保交楼的目标并不会变化，但预售资金监管模式或会加快优化，之前监管额度受限额度较大的部分房企资金压力或一定程度得以缓解。

五、投资建议：行业配置逻辑已经从博弈政策为主转为“交易政策更稳健改善下的竞争格局改善”，后续若行业右侧出现，并购也将放量来加持个股α招商地产股票分析，这或是一个持续性更长的逻辑接力。坚持超配“招保万金中华龙”等，β“体验”大不同。

房地产角度，建议持续关注“招保万金中华龙” （招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如金科股份等。区域型公司关注：建发股份等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避；