产品定位【中信建投基金】第一部分：市场定位、借鉴个案分析

第一部分：市场定位

一、宏观市场分析

1、经济社会概况

简要分析地区目前的人口、经济、城市化水平、人民收入等；可将本案区域与省内不同城市作简单比较。了解项目所在城市（区域）的社会、经济状况等，确定项目定位的宏观环境

2、政策环境分析

重点分析国家、地区目前施行的、土地、房地产方面相关政策，评估项目的政策风险。

3、地区城市规划

重点分析地区未来的城市发展方向及城市功能分区，以及地区的发展方向与承担的城市功能。

二、项目区域发展现状及规划分析

1、区域现状研究

配图标示配套要素，交通配套，生活配套包括商业、医疗、教育、休闲娱乐、景观环境等。图上标出本项目所在地。

2、区域发展定位

重点把握本案区域的发展定位，规划中的重大建设（道路建设、区域重点工程等）以及对本案带来的影响。

三、区域房地产市场研究

1、市场发展回顾

分析区域住宅市场的发展过程，把握区域住宅市场的发展阶段。

2、区域市场分析

1）、楼盘分布及区块特征

配图标示区域楼盘分布情况产品定位，根据楼盘分布特征划分区块，简析各区块特征。

2）、各区块产品供应分析

3）、供应量及供应节奏分析

四、借鉴个案研究

类似借鉴个案分析

五、项目潜在客群分析

1、典型项目客群分析

区域已购房者是经过市场验证后，确实存在区域客群。因此对该类客群的分析，对项目的客群定位有较大的指导意义。

2、客群需求特征分析（采用深入访谈方式深入挖掘客群特征）

1）、本地客群需求特征分析

2）、外地客群需求特征分析

3、客群细分及特征总结

针对区域内可能存在的潜在购房客户群，从人群的物理属性（年龄、家庭结构等）与精神属性（购房关注点、价格取向等）两层面，将区域潜在客群分成几类，并分析各类人群的需求特征。

4）、项目开发机会分析

通过对潜在客群的细分，确定项目可进入的几个细分空间，结合各类细分市场供应特征，分析各类细分市场的发展态势，并着重分析本案在各细分市场的开发机会与取胜关键点。

附：项目开发机会分析表格

细分市场需求产品供需现状开发机会分析取胜关键是否可进入细分市场1细分市场2细分市场3

六、项目定位探讨

1、项目SWOT分析

基于项目SWOT分析的竞争策略发挥建议：发挥优势产品定位，弥补劣势，利用机会，规避威胁。

2、客群定位

3、档次定位（总价范围）

找到项目的产品所处的产品档次梯度，从总价范围、户型面积、产品水平等方面对本项目进行卡位。

4、户型配比建议

5、项目相关建议

五、公建部分定位探讨及建议

第二部分：产品建议

一、住宅产品建议

项目开发建议开发策略建议各期开发产品建议户型建议建筑风格分析建议

1）、风格选择分析

2）、相关建议

针对提出的建议，提供参考图片和简要说明。

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